大風因做生意需資金週轉擬向友慧借款1000萬元(清償日為99年3月30號)，友慧憂心大風無法如期清償債務，遂要求大風將其於夜市之A地設定抵押權予伊，大風為取得資金即將A地辦理抵押權登記。一個月後，大風認為夜市將因陸客來台商機無限，故在A地上蓋一棟高級按摩SPA會館(以下稱B屋)。
一、民法第877條之適用
按「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」，民法第877條第一項定有明文，此乃物權法修正後併附拍賣之規定。土地所有人將土地設定抵押與債權人後，對該土地並不失其所有權或處分權，是以土地所有人仍得就土地為處分行為或負擔行為乃屬當然，惟一旦土地所有人屆期無法清償債務，債權人聲請法院拍賣抵押物，則土地上存在之其他權利或建物應如何處理，涉及民法第877條之規定。本條在適用上須符合下述要件，一建築物須為土地設定抵押權後所建；二建物須為土地所有人所建，倘為第三人所建者無本條之適用；三需有併付拍賣之必要。符合上述要件後，抵押權人得向法院聲請將土地及建築物併付拍賣，惟就建物拍賣所得之價金，抵押權人並無優先受償之權。
二、地下室之性質為何？倘土地設定抵押時，與地下室有無關係？
(一) 不動產者，謂土地及定著物，所謂定著物係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言(請參見63年第6次民庭決議)，一般而言建築物即為典型之定著物；又定著物須為一獨立的物(可為一獨立所有權之客體)，故需具有構造上和使用上之獨立性，前者指建築物可與建築物其他部分完全隔離，後者指建築物可單獨使用而有完全之經濟效用。綜上所述，地下室應屬一獨立之建築物。
(二) 在確認地下室為獨立之建築物後，尚須進一步區分地下室與土地有無主物從物之關係，按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者為從物，68條定有明文，故地下室是否為從物須依個案具體判斷。
次按抵押權之效力，及於抵押物之從物及從權力，民法第862條定有明文 (實際上主物之處分本及於從物，此為民法第68條第2項所明文，民法第862條僅係民法第68條之重申)。故個案中地下室如係屬土地之從物，則土設定抵押權之效力及於地下室；如地下室非屬土地之從物，尚須區分地下室係在土地設定抵押權前所建，亦或在土地設地抵押權後所建，效力而有不同。
三、地下室在興建中之情形
地下室在興建中，尚未具有構造上和使用上之獨立性，根本非獨立之物，而僅為土地之一部而已，土地設定抵押權自為抵押權效力所及。惟倘地下室之興建
已足以遮風避雨，達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物(請參見63年第6次民庭決議)，則是否為抵押權效力所及回到上述(二)之分析。
四、案例分析
(一) 大風於A地設定抵押權後，將B屋蓋在A地上時
大風為A地之所有人並將A地設定抵押權予友慧，於清償期屆至大風無力償還，友慧自得向法院聲請拍賣A地。惟A地上存有B屋，自然會影響應買人之出價意願，於此情形友慧得主張民法第877條，聲請法院將A地與B屋併付拍賣，惟友慧僅對A屋享有抵押權，故就B屋拍賣所得之價金並無優先受償之權，而應返還予大風。
(二) 大風於A地設定抵押權後，將B屋蓋在A地地下室時
查B屋係高級SPA按摩會館，其與A地間應無所謂主物與從物之關係。次查
民法第877條之立法目的乃在保護抵押權人之權益，簡化法律關係，避免土地及建築物因拍賣程序致所有權人不同之情形。本條依文義解釋，雖僅限土地所有人於「土地上」興建建築物之情形，惟若土地所有人於「土地下」興建建築物，即地下室，倘僅土地被拍賣，亦會產生土地所有權人與建築物所有人不同一之情事，故基於同一法理，應認土地所有人於地下室興建建築物時，如符合第877條其他要件，抵押權人得類推適用民法第877條，聲請法院將土地與地下之建築物併付拍賣。
題示，大風於A地之地下室興建B屋，倘符合民法第877條之其他要件，友慧得類推適用本條，聲請法院將A地與B屋併付拍賣，惟友慧就B屋拍賣所得之價金亦無優先受償之權，自不待言。
(三) 倘B屋正在興建中
B屋正在興建中即非獨立之物而當然為A地抵押權之效力所及。
惟倘B屋之興建已足以遮風避雨，達經濟上使用之目的，則可將B視為一獨立之物，其既在A地設定抵押權後始建造，於符合第877條其他要件時，友慧得類推適用本條，聲請法院將A地與B屋併付拍賣，惟友慧就B屋拍賣所得之價金亦無優先受償之權。
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