詮泰法律事務所

所謂用益物權係以支配他人標的物之使用收益權能為內容之物權，民法所規範的用益物權計有：地上權、永佃權、地役權和典權，而實務上運用最廣泛的當屬第上權，故物權編修正將地上權大幅翻修；但相對的，鑑於永佃權存在已不符實際，乃將物權編第四章條文全數刪除。以下筆者僅就實務上最為重要的地上權修正做扼要說明

• 地上權之權利內容
• 地上權人的權利和義務
• 地上權之消滅

(一) 舊民法第832條規定：「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」，也就是說地上權的權利內容主要是以在他人土地上有建築物、工作物或竹木而使用他人之土地。建築物的概念可以民法第66條「定著物」之概念解釋，按非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，且不易移動其所在之物為定著物，最高法院63年第6次民庭決議可供參照；工作物則泛指建築物以外的一切設備。然而，「竹木」之意義為何，學說上爭議較多，早期的實務見解認為竹木應以植林為目的，若是耕作為目的則應屬永佃權的範圍；然此項見解不為學說所接受，認為本條法既未明文，則耕作為目的得種植，亦應包含在地上權的範圍內。為解決此爭議，新修正物權編將民法832條作了修正。

(二) 新民法第832條規定：「稱地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」，新修正條文將「竹木」刪除，地上權的內容單純以建築物、工作物等為目的，而與耕作植林有關者則屬新增訂「農用權」的適用範圍。此外，地上權的權利範圍，並不限於土地地表，而可及於土地之上下。

(一) 權利

地上權人既已使用他人土地為權利內容，則地上權人通常占有他人之土地而具有占有人之身分，故當地上權人遭第三人無權占有土地時，得依第962條規定，行使占有人之物上請求權

又新民法第767條第2項規定，第一項之物上請求權於其他物權亦得準用之，故當地上權人遭第三人無權占有土地時，地上權人亦得依本條規定行使返還請求權、妨害除去請求權和妨害防止請求權。

(二) 義務

1. 地上權人得就他人土地享有使用收益權已如前述，惟新修正條文要求地上權人應將使用土地之範圍和方法加以登記始生地上權之效力，新民法第836條之2規定「地上權約定之使用方法經登記者，對土地及地上權之受讓人或其他第三人具有效力。」，和舊條文比較，舊法下登記僅是地上權的對抗要件，即便未登記仍有效，僅不得對抗第三人；新法下，登記則為生效要件，若未登記則根本不生地上權之效力。

2. 此外，地上權人尚有依約定使用他人土地之義務，新民法第836條之3規定：「地上權人違反約定之使用方法，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得中止地上權」

3. 地上權人有無支付地租義務，民法第832條並無明文，故地上權可以是有償的也可以是無償的。惟若當事人就地租訂有約定，此約定究竟屬債權契約或物權契約？區分二者之實益在只有地上權人和土地所有人間並不明顯，但若涉及第三人時，此問題便極端重要。簡言之，若認為屬物權契約，則當地上權人將權利讓與他人(第三人)時，因為物權具有對世效，故土地所有人得就原地上權人未受清償之地租請求第三人清償，新民法第836條第二項定有明文。

地上權消滅之原因有可能係地上權定有存續期間，惟未定有存續期間之地上權應如何消滅呢？其次，地上權消滅後地上權人固應返還土地，但附著在土地上之建築物或其他工作物應如何處置則是地上權消滅後應予解決的大難題。

• 地上權之消滅原因
• 地上權消滅後之法律效果

1. 地上權定有存續期間而存續期間屆滿時，地上權自動歸於消滅，而無待辦理地上權塗銷登記。惟實務上有疑義者係，地上權存續期間屆滿後，地上權人仍繼續使用該土地，而土地所有人未即表示反對者，地上權人可否類推適用民法第451條之規定，視為地上權存續期間延長而得繼續佔有土地？民法修正後，840條之1對此問題定有明文：「地上權人之工作物為建築物者，於地上權期間屆滿後，地上權人仍繼續使用其土地，土地所有人不極為反對之表示並繼續收取地租者，是為延長地上權之期間，適用前條第四項及第五項之規定。」

至於定有存續期間之地上權消滅後，附著在土地上之建築物或工作物應如何處理？不論依舊民法或新民法第840條之規定，只有當地上權之存續期間屆滿且工作物為建築物者，地上權人始毋須拆除，並得請求土地所有人按建築物之時價為補償。

2. 未定有存續期間之地上權

未定有存續期間之地上權應如何終止？對地上權人而言此問題較簡單，按依新法第834條規定，地上權人無支付地租之約定者得隨時拋棄其權利；若有支付地租之約定，則依第835條第二項，應先通知土地所有人再拋棄其權利。

惟若土地所有人欲終止地上權應如何為之？此問題原本法無明文，但新法修正後第833條之1已定有明文：「地上權未定有期限者，存續期間於二十年後，法院得因土地所有人或地上權人之聲請，斟酌建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其繼續存在之期間。(第一項) 前項規定，於以公共建設為目的而成立之地上權，不適用之。(第二項)」

本條一方面顧及土地所有權人對其土地支配之權力，一方面亦保障地上權人的使用權，可謂相當兼顧當事人之利益。

1.地上權人補償請求權：按「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅
  ，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補
  償。但契約另有約定者，從其約定。」，民法第840條第一項定有明文，惟須注意本條僅限
  地上權定有存續期間屆滿者適用。

2. 地上權人取回請求權：按「地上權消滅時，地上權人得取回其工作物。但應回復土地原狀
   。」，民法第839條第1項定有明文。