詮泰法律事務所

Q:建商公設問題一大堆，所以管委會不願點交，建商可否以管委會不願點交為由，拒絕撥付公共基金？

A:

(一) 按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。(第一項)

依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。(第二項)」，公寓大廈管理條例(下稱本條例)第18條定有明文

(二) 按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」，本條例57條第有明文。

次按「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者」，本條例第49條定有明文。

(三) 小結：依本條例第18條規定，公共基金確實須於管委會經點交後，由起造人向主管機關報備，始由公庫代為撥付，所以在未為點交前，依法律規定管委會尚無權利請求建商撥付公共基金。惟管委會並不因此(而半被強迫)須立即負點交義務(始得向建商請求撥付公共基金)，若公共設施實有缺陷待建商修復，管委會始願意點交，建商應儘速修復否則得依本條例第49條規定處罰。所以建商縱得因管委會尚未點交而拒絕向主管機關報備請求撥付公共基金，但建商自應負擔遲遲不負點交義務之處罰。

Q:建商公設問題一大堆，所以管委會不願點交，建商可否以管委會不願點交為由，拒絕移轉預收之管理費？

A:

(一) 甲說：按「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，本條例第1條第2項定有明文，故本條例未規定者，得適用民法債編之相關規定。而有關「建商不移交預收住戶管理費給管委會」之問題並未規定(公寓大廈管理條例僅就建商不移交公共基金部分設有規定)，故似得適用民法有關「委任」之規定。

按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約」民法第528條定有明文，次按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人」，民法第541條第一項亦定有明文。因社區管委會尚未成立，故由建商先替管委會預收管理費，建商和管委會間之法律關係似可解釋為委任關係，建商為管委會之受任人，受管委會委任預收管理費，是以建商自應將預收之管理費交付已成立之管委會。

(二) 乙說：建商本來就應將預收之管理費移交給管委會(至於移交之法律依據似可採上述甲說所述「委任」之相關規定)，不得以管委會未點交為由而拒絕移轉，否則對公寓大廈住戶過於不利(一旦先予點交，建商即無須負修繕公共設施之責任)。可寄存證信函給建商，觀察建商的反應，若建商置之不理可將建商違反公共設施修繕義務的相關證據寄予建管處。另外，就預收管理費之部分可依其他法律規定請求返還。