詮泰法律事務所

瑞凡委託家好房屋仲介公司居間仲介銷售其位於新北市南港區興建中之房屋乙戶及地下一樓停車位乙位，連同土地應有部分產權之承購權利，雙方簽訂專任委託銷售契約書，約定委託售價為新台幣一千九百五十萬元，委託報酬以成交價百分之四計算，並由家好公司之受僱人安真負責仲介銷售事宜，後經由安真介紹，瑞凡與薇恩簽訂不動產預定買賣權利讓渡契約書。惟瑞帆認為，安真惡意隱匿出價資訊及南港地區房價行情高漲等事實，未予其充分審閱契約之時間即要求立即簽約(瑞帆在：委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上，並已充分瞭解本契約書及其附件無誤（契約審閱期間至少為三日，但委託人已充分瞭解本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限），此條款下親自簽名。)，其始以總價一千八百萬元之低價與薇恩簽訂契約，顯有欺罔情形。又瑞凡匆促簽訂該讓渡契約書後，得知售價偏低(市價可達1900萬)，即多次告知安真不願出售之意思，斯時薇恩僅入款十萬元，安真竟謊稱違約需賠償簽約金一百八十萬元，致伊陷於錯誤，而續履約並換約完畢。瑞凡主張契約無效，請求家好公司應賠償其200萬元之損害有無理由？

案例解析

一、未給予合理審閱期間部份：

現今社會之交易模式非如以往僅存於個人間，最常見者莫如個人與企業經營者間之交易方式，然個人與企業經營者之經濟地位、專業知識及談判磋商能力顯不相當，為保護經濟上居於弱勢之消費者，我國定有消費者保護法，對消費者之權利加以保護。

按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，惟倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，消費者保護法第11條之1定有明文。

惟企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，其效力究竟為何？雖有見解以為此乃契約當事人為節省時間、爭取交易機會自願放棄契約審閱權，並非房仲公司惡意剝奪，非法所不許(詳細理由請參見註1)。然最法法院仍認為，企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款係屬民法第二百四十七條之一第三款、第四款按其情形顯失公平之情形，依本條規定該條款應屬無效，此時企業經營者應就其有給予消費者合理審閱期間負舉證責任，否則即屬未給予消費者審閱期間之情形。

依題示，瑞凡與家好公司約定，由家好公司報告訂約之機會或為訂約之媒介，瑞凡給付報酬之契約，屬居間契約之性質。系爭專任委託銷售契約書所載消費者自願放棄契約審閱權之定型化契約條款，依其情形顯失公平，故該拋棄契約審閱期之條款應屬無效，不構成上訴人與永慶公司間居間契約之內容，惟雙方所成立居間契約之效力仍不受影響 (但依不動產經濟法規，房仲業者可能因未給予消費者合理審閱期間，而喪失部份之委託報酬)，至上開不構成契約內容部分，應依民法債編第十二節居間契約之規定加以補充。綜上所述，瑞凡與家好公司仍有居間契約之存在，其主張契約無效，請求賠償200萬元之損害為無理由。

二、家好公司惡意隱匿出價資訊及南港地區房價行情高漲等事實部分：

查個別不動產買賣之價格，不僅受其設計格局、經濟、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，亦隨市場景氣而有所波動，最後並取決於當事人主觀上自由意志與判斷。瑞凡倘未能舉證證明被家好公司有何施以詐術致其陷於錯誤而簽署系爭權利讓渡契約書，亦未能證明有何內心意思與其所為表示不符之情形，則其主張依民法第九十二條及第八十八條之規定撤銷所為買賣之意思表示，即為無理由。

三、家好公司稱違約需賠償簽約金一百八十萬元部分：

查系爭權利讓渡契約書第五條係約定：如乙方（瑞帆）違約，應將其所收款項於十日內加倍退還甲方（薇恩）以為違約賠償。第七條付款方式約定：第一次支付簽約款一百八十萬元整。經甲乙雙方確認簽約款不足額一百七十萬元整，甲方開立同額商業本票以支付，並應最遲於九十五年八月十六日前以現金或現金票換回上揭本票等語明確。再審酌系爭權利讓渡契約書所附付款明細確認表，瑞帆就薇恩交付之一百八十萬元簽約款，除其中十萬元部分外，餘一百七十萬元已同意以受領同額本票之方式代之，雙方就此應有代物清償之合意，無可置疑。薇恩既於系爭權利讓渡契約書簽署當日即依上述方式交付簽約金一百八十萬元並經賣方簽收完畢，則安真於簽約翌日告知上訴人違約不與出賣之賠償金額可能為已付簽約金一百八十萬元，核與系爭權利讓渡契約書之約定並無不合，所為應無不法侵害上訴人權利可言。(此部份係改編自最高法院98年台上字第168之判決事實，為求案例解析完整，特與附上)

註1：況上訴人自九十五年四月二十七日簽定委託銷售契約以迄同年九月十三日乙○○履約完畢數月間，從未表明任何不瞭解委託銷售契約及委託事項變更契約書條款內容之意、更從未主張審閱期間利益遭剝奪，且持有前開兩份契約之客戶留存聯，可隨時查閱條款內容，非但有了解契約條款之機會，復未反應不瞭解契約條款之情，其於九十五年八月十三日再度簽署格式完全相同之委託事項變更契約書，亦難認有何因未充分瞭解契約內容致造成不公平情事。又上訴人於議價過程中，尚且返家拿取必要文件至永慶公司簽約，歷經數小時之久，途中上訴人並向永慶公司仲介人員爭取仲介服務費折扣，經磋商後將該仲介服務費降低，益見上訴人確有委任永慶公司售屋之意思。上訴人委託期間歷經數月，未主張審閱期或條款有何顯失公平之問題，於買賣雙方換約後始稱專任委託銷售契約書、委託事