詮泰法律事務所

大維新婚不久，與妻子商議後決定到台北打拼，並在新店某處租屋一棟。原以為生活總算可以安頓下來，未料房東於大維租屋後一個月即對大維表示，已有神祕買主願意出高價購買此棟房屋，且神秘買主是否同意讓大維繼續租此棟房屋不得而知，大維非常苦惱，才剛租下的房子該怎麼辦呢？

又倘情況為大維租屋後一個月，房東因積欠大筆債務潛逃之國外，該棟房屋亦遭法院拍賣，大維又應如何是好？

本案例涉及民法第425條之規定，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。(第一項)

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。(第二項)」，民法第425條定有明文，即俗稱「買賣不破租賃」之規定。本條之立法意旨係考量承租人多屬經濟上弱勢者，為保障承租人之生活居住法益，特別制定本條限縮所有權人之權能，使租賃契約仍存於受讓人與承租人間，不致使承租人居無定所。

而適用本條須具備以下前提要件

1)有租賃關係之存在

2)租賃物交付與承租人，並由承租人占有中：

民法第425條為債權物權化之規定，物權行為之所以有「對世效力」係因物權行為具有「公示外觀」，而民法第425條所設定之公示外觀方式即為承租人「占有」租賃物。又民法第761條規定交付之方式有四種，分別為現實交付、簡易交付、占有改定和指示交付，則此四種交付方式是否均符合民法第425條出租人交付租賃物之要件呢？

在現實交付和簡易交付之情形，受讓人均現實占有標的物，較無疑問。惟占有改定（讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。）和指示交付中（讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。），受讓人並無現實占有標的物，從而民法第425條所稱之交付僅限於現實交付和簡易交付二種，也就是說，承租人須對房屋有占有之權利外觀始得適用本條。

3)租賃物所有人將該物所有權移轉與第三人：

所有權移轉之原因，最普遍者為買賣契約，其他情形可能為贈與、拍賣等。我國通說見解就強制執行中拍賣之性質採私法買賣關係說，亦即拍賣雖是由法院將房屋拍賣給拍定人，惟性質上仍類似私人間之房屋買賣契約，因此拍定人所拍得之房屋如已有租賃關係存在，仍有本條之適用。

陳上所述，所有權移轉之原因可能為買賣，可能為贈與，可能為拍賣等不一而足，是故，民法第425條應稱為「所有權讓與不破租賃」較為正確，蓋所有權讓與之原因並不限於買賣關係也。

4)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

民法第425條第2項乃所有權讓與不破租賃之除外規定，於適用上須加以注意，如租賃契約未經公證且期限未滿五年或未定期限者，則無本條之適用。

本條之法律效果為「法定債之移轉」，亦即原出租人與承租人之租賃契約由受讓人(新的房屋所有人)承擔，換言之，受讓人和承租人間仍有租賃關係，承租人可本其享有之租賃債權占有該屋，新的房屋所有人不可以將承租人掃地出門的！

亦有謂民法第425條係「債權物權化」之規定，蓋債之關係本質上僅具有相對性，不得對抗第三人，若依此原則，承租人萬無可能以其原有之租賃契約對抗房屋的受讓人，因為租賃契約為債權契約僅具有相對性。然而，民法第425條即於特定要件下，賦予租賃契約物權之效力，也就是可以對抗租賃契約相對人以外之第三人，當新的房屋所有人欲收回該屋時，承租人得主張租賃契約仍具有效力。